机构投资房地产从行业β到个股α转变，头部央国

　　房地产行业的至暗时刻已过，相关地产公司也在“五一”前后迎来不错的表现，原因无非是行业一季度数据超预期以及中特估的刺激。随着地产行业进入到存量时代，行业内部将出现分化。映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业β的红利期一去不返了。通过一季报可以看出，当下被机构重仓的地产股，都是地产行业的绩优股。精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。以新城控股（601155）为例，上市公司一季报十大流通股股东显示，三只公募基金上榜且其中两只为主动权益类产品，特别是新近上榜的国富中小盘为明星基金经理赵晓东所管理的产品。

　　接受《红周刊》采访时，上海某公募基金经理指出：“今年前三个月的房地产数据，全行业销售额是增长的。第三方像易居统计的前50强里只有20家增长，有30家民营企业销售额还是下滑的。背后的逻辑就是，这些公司在过去几年出现了大量财务和净资产问题，慢慢地退出了市场。最后的结果体现出来，机会更多是在留下来的这些公司中，如果还有能力去增长发展的话，可能会拿到更大的份额，而且拿地的利润率也比以前好。”

　　存量时代 机构布局地产“风物长宜放眼量”

　　精耕细作个股成共识

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨,截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2%。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份（600325）+3.40%、滨江集团（002244）+1.71%、中新集团（601512）+1.49%、卧龙地产（600173）+0.97%、招商积余（001914）+0.92%。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末,公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66%左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85%；2021年，这一数值更是进一步降至1.56%。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56%升至1.65%。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94%提高到2022年末的7.03%。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71%。持仓市值前五个股分别为保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29%，环比下降3.05%。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团（600383）退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了,2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽